Laub in Dachrinne - Muss der Mieter mit zahlen?

Laub färbt im Herbst die Bäume und Straßen bunt - und kann auch ein Risiko bedeuten, zum Beispiel durch verstopfte Rohre und Dachrinnen am Haus. Ob sich auch die Mieter an den Kosten für die Reinigung beteiligen müssen, hatte bereits vor mehreren Jahren der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil zu entscheiden. Die Antwort lautet: ja, unter bestimmten Umständen.

Was wäre der Herbst ohne bunte Blätter an den Bäumen? Wenn die Temperaturen wieder kühler werden und sich viele Menschen in dicke Jacken kuscheln, dann bereichert auch die Natur das Auge mit ihrem bunten Farbenspiel. Doch spätestens, wenn die Blätter von den Bäumen fallen, können sie auch erheblichen Schaden anrichten. Ein Beispiel hierfür ist Laub in Dachrinnen und Außenrohren: Werden diese verstopft, kann das Regenwasser nicht mehr abfließen, so dass durch die ständige Nässe im Mauerwerk die Fassade in Mitleidenschaft gezogen werden kann. Im Zweifel kann sogar Wasser in die Innenräume eindringen - und zum Beispiel Schimmel verursachen.

Deshalb sollte die Dachrinne regelmäßig vom Laub gereinigt werden. 2004 hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage zu beschäftigen, ob derartige Kosten auch vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Die Mieter eines Wohnhauses weigerten sich, die hierfür berechneten Kosten zu übernehmen, nachdem sie der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung übernommen hatte. Daraufhin klagte der Vermieter.

Entscheidend, ob regelmäßige Reinigung notwendig

Die Antwort ist, wie so oft, nicht ganz einfach. So sei zu unterscheiden, ob es sich um eine einmalige, nicht regelmäßig notwendige Reinigung handle - etwa eine einmalige Reparatur, nachdem bereits Schaden durch eine verstopfte Dachrinne entstanden ist. In diesem Fall dürfen die Reinigungskosten nicht einfach als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, da es sich um Instandsetzungskosten handle, betonte das Gericht.

Anders sieht es jedoch aus, wenn die regelmäßige Reinigung der Dachrinne notwendig ist, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn das Haus von vielen Bäumen umgeben ist und regelmäßig die Rohre drohen zu verstopfen. Dann dürfen die Kosten für die Reinigung als laufend anfallende Kosten vom Vermieter geltend gemacht werden.

Allerdings sind auch hier Grenzen zu beachten, die dem Vermieter im Sinne des Mieterschutzes auferlegt sind. Denn es handelt sich um „sonstige Betriebskosten“ - die entsprechend im Einzelnen vereinbart werden müssen. Die Betriebskosten müssen hierbei genau benannt werden, damit der Mieter bzw. die Mieterin abschätzen kann, mit welchen Nebenkosten sie rechnen muss. Weil eine solche Vereinbarung bisher fehlte, konnte der Vermieter die Ausgaben für die Reinigung der Dachrinne nicht nachträglich umlegen. Er hätte allerdings für künftige Reinigungen, sofern sie regelmäßig notwendig sind, eine entsprechende schriftliche Erklärung vom Mieter verlangen können.

Weil der Vermieter diese Erklärung nicht abgab, wurde es nicht rechtskräftig, dass die regelmäßige Dachrinnen-Reinigung als sonstige Betriebskosten derart umgelegt werden können. Dennoch gehen Rechtsexperten davon aus, dass dies mit dem Urteil erlaubt ist. Mit einer Rechtsschutzversicherung können sich Mieter gegen ungerechtfertigte Forderungen ihres Vermieters schützen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03 -).