Absicherung bei Mietausfall
In Deutschland verzeichnen Mieter laut Eigentümerverband „Haus & Grund“ Mietrückstände von mehr als 2 Milliarden Euro jährlich. Gründe für einen solchen Mietausfall sind zweierlei. Einerseits darf der Mieter bei Beschädigung des Wohnobjekts durch äußere Umstände die Mietminderung verlangen.
Der dadurch verursachte finanzielle Schaden ist in den meisten Fällen durch die Gebäudeversicherung abgedeckt.
Andererseits steht der Vermieter einem Mietausfall gegenüber, wenn Mieter einer einwandfreien Immobilie die Miete nicht zahlen. Gründe dafür können Arbeitslosigkeit, Verschuldung oder auch familiäre Probleme des Mieters sein.
In diesem Fall sollte der Vermieter mit dem Mieter im Gespräch Gründe und Lösungsmöglichkeiten für das Zahlungsproblem klären. Nach deutschem Mietrecht kann dem Mieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete oder insgesamt mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist (siehe § 543 Abs. 2 Nr. 3a und b BGB). Im Fall von säumigen Mietern übernimmt eine Mietausfallversicherung die Mietschulden.
Viel umfangreicher als eine Mietausfallversicherung ist Mietfactoring. Der Vermieter hat die Möglichkeit, Zahlungsforderungen unter bestimmten Bedingungen an Mietfactoringgesellschaften abzutreten.
Das bedeutet, dass die Factoringanbieter dem Vermieter das Ausfallrisiko der Mietzahlung übernehmen und im Ernstfall auch die Mietrückstände erstatten. Der Factorer trägt nicht nur die Kosten des Mietausfalls, sondern auch etwaige Prozesskosten und Kosten im Zusammenhang mit einer Zwangsräumung. Außerdem übernimmt er die kostenpflichtige Bonitätsprüfung des zukünftigen Mieters. Ein zusätzlicher Vorteil ist, dass Kosten steuerlich geltend gemacht werden können.
Mietbetrüger hinterlassen neben vorsätzlichem Mietausfall und den Prozesskosten nicht selten die Mietwohnung in einem desolaten Zustand. Um einem Mietausfall insbesondere durch solche Mietnomaden, die ohne Zahlungswilligkeit von einer Wohnung zur nächsten ziehen, vorzubeugen, kann der Vermieter seine potentiellen Mieter auswählen.
Zur Absicherung über die Zahlungsfähigkeit und -moral kann er sich Nachweise vorlegen lassen. Das sind zum Beispiel eine Bescheinigung des Vorvermieters zur Mietschuldenfreiheit, ein Gehaltsnachweis, der Personalausweis oder die Auskunft der Schufa, wobei die Kosten dafür dem Mieter ersetzt werden sollten.
Der Vermieter sollte aber überlegen, ob der Mieter diese Informationsauskunft als unzumutbar ansehen könnte.
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